Największą zmorą gotowych działek budowlanych jest ich cena. Rolne ziemie możemy raz, że kupić o wiele taniej, a dwa nierzadko w lepszej lokalizacji (dlatego, że nie są tak często kupowane, jak budowlane). Niestety odrolnienie działki to dosyć złożony proces. Obecnie prawo zezwala na zakup działki rolnej rolnikom lub osobom spokrewnionym z kimś, kto ma kwalifikacje rolnika, jednak istnieje kilka wyjątków. Czy można kupić ziemię rolną, nie mając kwalifikacji? Owszem, ale tylko do powierzchni poniżej 1 ha. Dla różnych wymiarów są odrębne zasady, np. zakup ziemi poniżej 30 arów (0,3 ha) może odbyć się bez poniżej podanych warunków. Działki powyżej 30 arów, mogą zostać nabyte, jeżeli Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, nie zdecyduje się na skorzystanie z prawa pierwokupu. Czyli pierwszeństwo, do wykupu ma osoba o statusie rolnika. Jeżeli jednak nie znajdzie się kupiec, instytucja może dać zezwolenie na zakup osobie bez odpowiednich etap można pominąć w przypadku, jeżeli powierzchnia nie przekracza 50 arów i zabudowana jest budynkiem mieszkalnym — wybudowanym przed 30 kwietnia 2016 r. Skąd akurat ta data? W tym dniu ustanowiono ograniczenia związane z nabywaniem ziemi ziemia poniżej 30 arów (0,3 ha) brak warunków zakupu,działka większa niż 30 arów, ale mniejsza niż 50 - wymaga uzyskanie zgody przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, lub nie, jeżeli na działce znajduje się budynek mieszkalny wybudowany przed 30 kwietnia 2016 roku,ziemia 50 arów (0,5 ha) - 99,99 arów (0,9 ha) - wymagane jest uzyskanie pozwolenia na zakup przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa Przeglądając oferty, możemy natknąć się na pojęcie działka rolno-budowlana. Co to znaczy? Działka owszem może mieć teren, na której można postawić dom, jednak nie zwalnia nas z obowiązku uzyskania zgody od gminy. Dlatego widząc działkę rolno-budowlaną, nadal powinniśmy się upewnić, czy bez przeszkód będziemy mogli postawić na niej dom. Plan miejscowego zagospodarowania przestrzennego oraz warunki zabudowy Czy jeżeli już mamy ziemię możemy wybudować dom? Niestety jeszcze nie. Prawo mają do tego wyłącznie rolnicy i dla nich są oddzielne regulacje dotyczące stawiania budynków mieszkalnych. Konieczne będzie przekształcenie działki rolnej na budowlaną. W przypadku osoby niemającej wymaganych kwalifikacji kolejnym krokiem jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. Aby to zrobić, trzeba zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dostępny w gminie), z niego dowiemy się, czy nie wyklucza on postawienie budynku na działce. Jeżeli plan przewiduje ziemie do użytku wyłącznie rolnego, inwestor może ubiegać się o zmianę planu, poprzez wnioskowanie w urzędzie gminy. Chociaż są to już znaczne komplikacje i w większości wypadkach odradza się inwestowanie w taką ziemię. Wynika to z faktu, że nie ma prawnego określonego terminu wydania decyzji. Stąd możemy na nią czekać kilka miesięcy, a czasami i lat. Jak odrolnić działkę, jeżeli teren nie jest objęty planem zagospodarowania? Przede wszystkim należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy przez gminę. Wniosek o warunki zabudowy na działce rolnej Urząd może wydać pozytywną decyzję o warunki zabudowy na działce rolnej, jeżeli: jest co najmniej jedna działka sąsiednia, do której dostęp jest z tej samej drogi publicznej. A także musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie zasad zabudowy, która ma być kontynuowana. To jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Czyli, aby okolica wyglądała schludnie, domy nie powinny znacznie odbiegać się od ma dostęp do drogi publicznej,istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji,teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśnedecyzja jest zgodna z innymi przepisami np. dot. ochrony środowiska Kolejnym krokiem jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu ziemi z produkcji rolnej W przypadku działek z gruntem wysokiej klasy (I-III) będzie to dosyć trudne i o zgodę należy ubiegać się ministra rolnictwa. Natomiast niższej klasy (IV-VI), mogą zostać wyłączone z produkcji rolnej przez starostę. W przypadku działek rolnych, z wyższą klasą, istnieją warunki, które znoszą obowiązek uzyskania zgody ministra. Są to ziemia musi być położona w odległości do 50 m od działek budowlanych,ziemia musi znajdować się w odległości do 50 m od drogi publicznej,powierzchnia terenu nie przekracza 0,5 powinna zawierać się w obszarze zwartej zabudowy, czyli zgrupowaniu co najmniej 5 budynków, z wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy budynkami maksymalna odległość nie może przekraczać 100 m. Wyłączenie ziemi z produkcji rolnej wymagają tereny o glebie wysokiej klasy oraz grunty, które są przydatne do użytku rolnego. Np. grunty z dostępem do zbiorników wodnych, z drogami służącymi jako dojazd do ziem rolnych, czy grunty pod budynkami i urządzeniami z przeznaczeniem do produkcji rolnej. Należy pamiętać, że wydanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wiąże się z opłatami, ponoszonymi albo jednorazowo, albo cyklicznie. Ile kosztuje odrolnienie działki? Koszt zależy od kilku grunt będzie wysokiej klasy, koszt zdecydowania się na dom na ziemi rolnej może znacznie przewyższyć opcje działki budowlanej. Cena jest również zależna od województwa, w jakim znajduje się ziemia. Podsumowując: Etap 1. Odrolnienie — zgodność planu przekształcania gruntu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub wnioskowanie o zmianę planu. W przypadku braku MPZP, wnioskowanie o warunki 2. Wyłączenie z produkcji 3. Przekształcenie ziemi na budowlaną. Ważne, nabytą ziemię rolną, nie można sprzedać przez 5 lat. Chyba że otrzymaliśmy ją w spadku lub jest położona na granicach administracyjnych miasta. Czy warto zdecydować się na zakup działki rolnej? To zależy, czy działka jest opłacalna biorąc pod uwagę ponoszone dodatkowe koszta i czas potrzebny do dopełnienia formalności. Jeżeli okoliczności są sprzyjające, np. gmina nie ma szczególnych planów co do tych ziem, a grunt nie jest wysokiej klasy, proces może przebiec szybko, dlatego w takim przypadku okaże się, że warto.

Publikacja: 2022-06-22 Joanna Korzeniewska Ustawodawca uznał, że rolnicze gospodarstwa rolne zgodnie z Konstytucją powinny podlegać szczególnej ochronie, a ich rozwój winien być wzmocniony, aby jednocześnie zapewnić właściwe zagospodarowanie ziemi rolnej oraz bezpieczeństwo żywnościowe obywateli. Nieruchomość rolna to taka, która jest lub może być wykorzystana do prowadzenia działalności wytwórczej w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej. W dzisiejszym artykule zajmiemy się zagadnieniem nabywania gruntów rolnych. Czy każdy może kupić działkę rolną? Przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jednakże w praktyce bardzo rzadko spotyka się działki rolne o takiej powierzchni, gdyż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wydzielenie działek rolnych o takiej powierzchni dopuszczalne jest tylko w niektórych, wyjątkowych przypadkach (np. dla zwiększenia powierzchni działki sąsiedniej). Teoretycznie więc każdy może nabyć ziemię rolną o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, jednak w praktyce to bardzo rzadkie przypadki. Ustawy nie stosuje się również do nieruchomości: wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, tych, które są drogami wewnętrznymi, położonych w granicach miasta, jeśli podjęto wobec tych działek uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej. Zasadniczo nabywcą nieruchomości rolnej może być rolnik indywidualny, ale powierzchnia gospodarstwa nabywanego oraz tego dotychczas posiadanego nie może przekraczać 300 ha. Wprowadzono jednak wiele wyjątków od zasady, iż nabywcą może być tylko rolnik indywidualny, i należą do nich (jest ich zbyt wiele, by wymieniać wszystkie): osoby bliskie zbywcy (w praktyce to najbardziej istotne wyłączenie), Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, niektóre spółki prawa handlowego, np. takie, których głównym udziałowcem lub akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będące operatorami systemu przesyłowego lub z koncesją na przesył paliw ciekłych czy też będące dystrybutorami systemu gazowego, związki wyznaniowe, kościoły, parki narodowe. Ograniczenia w nabyciu nieruchomości rolnej nie obejmują również dziedziczenia ani zapisu windykacyjnego, natomiast zarówno umowy odpłatne, jak i nieodpłatne podlegają przepisom powyższej ustawy i nabywca powinien spełnić warunki w niej zawarte. WAŻNE! Działki rolne są nieruchomościami szczególnymi, a obrót nimi jest bardzo ograniczony i utrudniony. Można w sposób dowolny dysponować i zbywać nieruchomości rolne o powierzchni do 0,3 ha (lub 0,5 w przypadku siedliska). Istnieją również preferencje i udogodnienia dla niektórych podmiotów, których nie obowiązują rygory zawarte w poniższej ustawie, jednakże są to wyjątki. Kto jest rolnikiem? Pojęcie rolnika i nieruchomości rolnej Zgodnie z treścią ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego zasadniczo właścicielami gospodarstw rolnych, ziemi o przeznaczeniu rolniczym powinni być jedynie rolnicy indywidualni. Rolnikiem indywidualnym jest tylko osoba fizyczna będąca właścicielem, dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym lub samoistnym posiadaczem nieruchomości rolnych. Łączna powierzchnia tych nieruchomości nie może przekraczać 300 ha. Oprócz tego rolnik indywidualny powinien mieć kwalifikacje rolnicze, prowadzić osobiście gospodarstwo rolne oraz od co najmniej 5 lat mieszkać w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, które wchodzą w skład gospodarstwa rolnego. Prowadzenie gospodarstwa rolnego oznacza, że dana osoba pracuje w nim osobiście i podejmuje wszelkie decyzje dotyczące jego prowadzenia. Aby posiadać kwalifikacje rolne, należy posiadać wykształcenie rolnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, a także średnie lub wyższe. Inna ewentualność to tytuł zawodowy (lub np. tytuł mistrza) w zawodzie, który jest przydatny w rolnictwie oraz ma minimum 3-letni staż pracy w rolnictwie. Inna ewentualność to wykształcenie wyższe nierolnicze i 3-letni staż pracy w rolnictwie lub studia podyplomowe z zakresu rolnictwa. Do posiadania kwalifikacji w rolnictwie może też okazać się wystarczające posiadanie wykształcenia podstawowego, średniego lub zawodowego oraz 5-letniego doświadczenia w pracy w rolnictwie. Aby jednak zaliczono staż pracy w rolnictwie, również trzeba spełnić określone warunki – należy w tym czasie podlegać ubezpieczeniu społecznemu rolników lub też prowadzić działalność w zakresie prowadzenia gospodarstwa rolnego o powierzchni min. 1 ha, być zatrudnionym na podstawie umowy o pracę (lub spółdzielczej umowy o pracę), albo też wykonywać pracę jako członek rolniczej spółdzielni produkcyjnej. Inną ewentualnością jest też praca w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzona zaświadczeniem. Co do pojęcia ziemi rolnej, to następuje odesłanie do Kodeksu cywilnego i zgodnie z jego zapisami ziemią rolną są nieruchomości, które są lub też mogą zostać wykorzystane do prowadzenia produkcji roślinnej i zwierzęcej, w tym również sadowniczej, ogrodniczej oraz rybnej. WAŻNE! Pojęcie rolnika indywidualnego, choć intuicyjnie wydaje się proste, wbrew pozorom potrafi być dość skomplikowane. Zasadniczo będąc rolnikiem powinno się dysponować odpowiednią wiedzą, kwalifikacjami oraz doświadczeniem, ale jest wiele sposobów i możliwości na zdobycie stosownych uprawnień. Kwalifikacje i doświadczenie rolnicze powinny zostać wykazane odpowiednimi dokumentami. Czy można kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem? Jak to przeprowadzić? Nabycie ziemi rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem jest możliwe, choć utrudnione. Trzeba jednak pamiętać, iż fakt, że jest to możliwe, nie oznacza, że jest to pewne, gdyż może dojść do sytuacji, że jednej osobie się to uda, a drugiej już nie. Droga do nabycia nieruchomości rolnej uzależniona jest od tego, czy dana osoba planuje nabyć działkę poniżej lub powyżej 1 ha. Do kupna działki poniżej 1 ha nie trzeba być rolnikiem, pod tym względem sprawa jest dużo prostsza. Należy jednak pamiętać o tym, iż w takich przypadkach nie wyłącza się prawa do pierwokupu, czyli pierwszeństwa nabycia tej działki. Prawo pierwokupu może przysługiwać dzierżawcy (jeśli umowa dzierżawy spełnia określone warunki) lub też Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa (KOWR). Praktyka bardzo często wygląda tak, iż strony podpisują wstępną umowę sprzedaży, którą notariusz przesyła do KOWR. Ośrodek ma miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu. Jeśli złoży oświadczenie, że z tego prawa nie skorzysta lub też nie podejmie żadnych działań, wówczas zbywca ma prawo do sprzedaży nieruchomości na rzecz zbywcy bez dokonywania żadnych dodatkowych formalności. Prawo pierwokupu nie przysługuje, gdy nabywcą jest osoba bliska dla zbywcy. Dodatkowym obowiązkiem, czy też obciążeniem, jest fakt, iż po kupnie nieruchomości przez okres 5 lat nie można zbyć nieruchomości i trzeba prowadzić gospodarstwo rolne. Można jednak zwrócić się do Krajowego Ośrodka z wnioskiem o wyrażenie zgody na zbycie przed upływem 5 lat, ale trzeba wykazać, iż zaszły ważne okoliczności, które uzasadniają takie zbycie. Nieruchomości rolne powyżej 1 ha zasadniczo mogą nabywać tylko rolnicy indywidualni, co ma na celu uniemożliwienie kupowania takiej ziemi osobom, które nie mają zamiaru prowadzić działalności rolniczej, a jedynie chcą korzystać z pewnych przywilejów przysługujących rolnikom. Może jednak dojść do kupna ziemi rolnej powyżej 1 ha przez nie-rolnika. W tym celu zbywca powinien wystąpić do KOWR z wnioskiem o wyrażenie na to zgody z formie decyzji administracyjnej. Powinien on jednocześnie wykazać, że nie ma możliwości zbycia ziemi na rzecz rolnika indywidualnego. Jeśli uda się doprowadzić do transakcji, nabywca również powinien prowadzić gospodarstwo rolne. WAŻNE! Nabycie ziemi do 1 ha przez nie-rolnika nie jest szczególnie skomplikowane i często udaje się to przeprowadzić, chyba że podmiot uprawniony skorzysta z prawa do pierwokupu. Aby kupić nieruchomość powyżej 1 ha, należy uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Nieruchomości rolne mają w Polsce szczególny status i obrót nimi jest znacznie utrudniony. Ustawodawca przyznał daleko idące preferencje nabywania takich nieruchomości przez rodziny oraz rolników indywidualnych. Status rolnika przysługiwać będzie osobie dysponującej określonymi kwalifikacjami oraz doświadczeniem czy stażem zawodowym. Osoba niebędąca rolnikiem może nabyć działkę rolną, jeśli podmiot uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu lub też uzyska zgodę Krajowego Ośrodka na kupno (przy działce powyżej 1 ha). W każdym przypadku nabywca ma obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

W 2016 roku weszła w życie ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która znowelizowała ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Wprowadzono bardzo rygorystyczne ograniczenia w zakupie gruntów. Te zasady zostały zliberalizowane w wyniku nowelizacji, która weszła w życie w czerwcu 2019 roku. Jak obecnie wygląda sytuacja kupna i sprzedaży działek rolnych i nie tylko? Jak sprawdzić czy działka jest rolna? Teoretycznie nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy gruntów rolnych. O uznaniu nieruchomości za działkę rolną decyduje jednak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – przepisy nowej ustawy odnoszą się do nieruchomości przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Niestety wiele gmin nie posiada sporządzonych planów zagospodarowania, a w niektórych plany te nie obejmują wszystkich terenów należących do gminy. W tym przypadku dla określenia przeznaczenia nabywanej nieruchomości decydujące są zapisy zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków. Często jednak są one nieaktualne w stosunku do obecnego wykorzystania działek. Status gruntów rolnych ma zatem duża część działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jeszcze w latach 80-tych i 90-tych. Rozwiązanie: zanim zdecydujemy się na kupno działki, sprawdźmy jej przeznaczenie w planie zagospodarowania gminy lub – jeśli takowy nie istnieje – w ewidencji gruntów i budynków. Jeśli na działce ma powstać dom, a grunt choćby w niewielkiej części posiada status działki rolnej, zweryfikujmy, czy jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy – najlepiej uzyskajmy taką decyzję jeszcze przed zakupem. Czy mogę zabudować działkę rolną? Możliwość zabudowania nieruchomości w pierwszej kolejności zależy od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i jego zapisów odnośnie przeznaczenia danych gruntów. Jeśli jednak plan zagospodarowania nie istnieje, musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Rozwiązanie: Jeśli chcemy postawić na działce dom, a w planie zagospodarowania przestrzennego grunt nie jest przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe, lepiej poszukać innej lokalizacji. Istnieje wprawdzie możliwość złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania, ale nawet jeżeli istnieje szansa na taką zmianę przeznaczenia terenu, na tę zmianę możesz długo czekać. Jeśli zaś chcemy się budować na działce nieobjętej planem zagospodarowania przestrzennego, wybierajmy taką, która spełnia warunki do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Czy działka jest rolna, gdy tylko jej część jest położona na terenach rolnych? Według przepisów działka ma status rolnej również wtedy, gdy tylko jej niewielka część należy do terenów określonych jako grunty rolnicze w planie zagospodarowania przestrzennego lub ewidencji gruntów i budynków. Nawet gdy jedynie 1 metr kwadratowy z działki o powierzchni 1000 m2 znajduje się na terenach rolniczych, cała działka zostanie uznana za rolną. Rozwiązanie: Jeśli chcemy uniknąć ewentualnych problemów związanych z przeznaczeniem działki na cele rolne, czyli na przykład koniecznością odralniania gruntu, nie kupujmy nawet tych działek, których niewielka część leży na terenach rolnych, zwłaszcza na obszarach objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Kupno ziemi rolnej Problem: czy mogę kupić działkę rolną, jeśli nie jestem rolnikiem? Kto może kupić ziemię rolną? Jak kupić ziemię rolną nie będąc rolnikiem? Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, nawet po jej ostatniej nowelizacji, ogranicza możliwość nabycia gruntów rolnych przez osoby niebędące rolnikami. Mogą one kupić tylko nieruchomości spełniające poniższe kryteria: nieruchomość rolna o powierzchni poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków; nieruchomość rolna o powierzchni od 30 arów do 99,99 arów, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z prawa pierwokupu; nieruchomość rolna o powierzchni 1 ha i większe, w przypadku gdy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa udzieli zgody na jej zakup; nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha zabudowana wybudowanymi przed roku budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym (w ramach obszaru do 0,5 ha możliwość kupna poza działką z budynkami także gruntów przyległych, które umożliwiają właściwe wykorzystanie budynku i uprawę przydomowego ogródka, jeżeli te grunty tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie są wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Rozwiązanie: Szukając działki rolnej, osoby niebędące rolnikami, powinny wziąć pod uwagę przede wszystkim jej obszar i istniejące (lub nie) zabudowania. Możliwe jest posiadanie terenów o większym niż dozwolony do kupna areale – wystarczy kupować pojedyncze działki o zgodnej z przepisami powierzchni, by skumulować nieruchomości o dowolnym obszarze. Problem: jak kupić nieruchomość rolną pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha? Nowelizacja ustawy wprowadzona w 2019 roku umożliwia każdemu, a nie tylko rolnikowi, możliwość zakupu działki rolnej mniejszej niż 1 hektar. Grunty rolne mniejsze niż 30 arów wyłączone są już spod ograniczeń ustawy, z kolei zmiany dotyczą gruntów o powierzchni 30 - 99,99 arów. W przypadku sprzedaży takich gruntów, Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa będzie przysługiwało prawo pierwokupu. Po otrzymaniu warunkowej umowy sprzedaży od notariusza, KOWR ma miesiąc na ustosunkowanie się do dokumentu. W przypadku zainteresowania kupnem tej nieruchomości w imieniu Skarbu Państwa, przedstawiciel KOWR musi stawić się u notariusza i złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu na zasadach określonych w umowie. Jeżeli w terminie miesiąca KOWR nie wypowie się w sprawie lub złoży oświadczenie o braku zainteresowania skorzystaniem z prawa pierwokupu, strony umowy mogą u notariusza zawrzeć drugą umowę, tj. umowę przeniesienia własności i dopiero na podstawie tej umowy kupujący staje się właścicielem nieruchomości. Rozwiązanie: Osobom kupującym takie nieruchomości i nie będącym rolnikami pozostaje poddanie się rygorowi prawa pierwokupu KOWR lub kupowanie najpierw mniejszych pojedynczych działek poniżej 0,30 ha w celu stworzenia gospodarstwa rolnego i uzyskania statusu rolnika. Problem: jakie warunki muszę spełnić, żeby nabyć nieruchomości rolne 1 ha i większe? Nieruchomości rolne o powierzchni 1 ha i większe może nabyć tylko rolnik indywidualny, a zatem osoba fizyczna, która spełnia następujące warunki: osobiście gospodaruje na terenach rolnych zajmujących powierzchnię co najmniej 1 ha a nie większą niż 300 ha; ma kwalifikacje rolnicze (wykształcenie i staż w prowadzeniu gospodarstwa lub pracy w gospodarstwie zależny od wykształcenia); od przynajmniej 5 lat mieszka w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna z działek tego gospodarstwa. Jeśli cała nieruchomość rolna lub jej część będzie wchodzić w skład małżeńskiej wspólności majątkowej, wystarczy żeby rolnikiem był jeden z małżonków. Oprócz rolników indywidualnych grunty rolne mogą nabywać także osoby bliskie dotychczasowego właściciela (przekazanie nieruchomości w najbliższej rodzinie). Istnieje możliwość kupna nieruchomości rolnej przez podmiot inny niż powyżej wymienione, jeśli taką zgodę w formie decyzji wyda Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Rozwiązanie: Osobom niespełniającym powyższych kryteriów pozostaje skupowanie mniejszych działek w celu stworzenia gospodarstwa rolnego lub w przypadku nieruchomości 1 ha i większej wystąpienie do KOWR o zgodę na nabycie. Problem: czy mogę kupić ziemię rolną w celach inwestycyjnych? Jak wyżej wspomniano, osoby niebędące rolnikami mogą kupić działki niezabudowane mniejsze niż 0,3 ha, zabudowane mniejsze niż 0,5 ha oraz nieruchomości od 0,3 ha do 0,9999 ha przy braku pierwokupu KOWR. W zasadzie nie powinno to więc w znaczący sposób ograniczać możliwości inwestycji w grunty rolne. Rozwiązanie: Nie będąc rolnikiem należy skupić się na nieruchomościach rolnych mniejszych niż 1 ha. Należy jednak pamiętać, że kupując nieruchomości rolne mniejsze niż 0,3 ha, można je w każdej chwili sprzedać realizując zyski. Natomiast w przypadku większych nieruchomości rolnych, które kupimy będzie nas obowiązywać zakaz ich zbywania przez okres 5 lat. Sprzedaż działki rolnej Problem: czy mogę sprzedać właśnie nabytą nieruchomość rolną? Według ustaleń zawartych w ustawie konieczne jest osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, którego częścią jest nabyta nieruchomość. Nieruchomości tej nie wolno ani zbyć, ani oddać w posiadanie (w tym w dzierżawę) przez 5 lat od momentu jej kupna. Przepis ten dotyczy tylko gruntów, których dotyczy ustawa. Zatem nie dotyczy nabytych gruntów niezabudowanych do 0,3 ha i zabudowanych do 0,5 ha. Rozwiązanie: W przypadkach losowych można uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa na sprzedaż lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnej przed upływem 5 lat. Problem: komu z rodziny można przepisać ziemię rolną? Na szczęście nie musimy się martwić o trudności w przepisaniu ziemi na swoją najbliższą rodzinę (osobę bliską). Przypomnijmy, że osobami bliskimi zbywcy są: zstępni (dzieci, wnuki i prawnuki); wstępni (rodzice, dziadkowie i pradziadkowie); rodzeństwo i jego dzieci; rodzeństwo rodziców; małżonek; osoby przysposabiające i przysposobione; pasierbowie. Rozwiązanie: Osobom tym możemy podarować nieruchomość rolną niezależnie od jej obszaru, nawet jeżeli obdarowany nie jest rolnikiem i nie posiada gospodarstwa rolnego. Zdjęcie tytułowe: Osoby zdjęcie utworzone przez freepik - Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia Zobacz działki Działki na sprzedaż - sprawdź najnowsze ogłoszenia

Posiadam gospodarstwo rolne, pobieram dopłaty, jestem tam też zameldowany, ale prowadzę również działalność gospodarczą (jestem ubezpieczony w ZUS-ie). Zakupiłem w formie aktu notarialnego (2 x umowa sprzedaży warunkowa) 4 działki od dwóch osób w tym samym dniu o łącznej powierzchni 1,2 ha. Moja notariusz jest zdania, że muszę tę nieruchomość nabyć jako zwiększenie posiadanego gospodarstwa (kupowanie działki mieszczą się w innej gminie oddalonej od mego miejsca zameldowania o 70 km), natomiast agencja nieruchomości twierdzi, że powinienem tego nie łączyć z gospodarstwem. Czy muszę to nabyć na powiększenie gospodarstwa, czy niekoniecznie? Mam w planach wystąpić o warunki zabudowy i sprzedać nabyte działki. Kupujemy te nieruchomości wspólnie z żoną, bez rozdzielności. Żona nie jest rolnikiem, ale jest ubezpieczona w KRUS-ie – może to może mieć jakiś wpływ na możliwość zakupu nie na powiększenie gospodarstwa. Zależy nam na możliwości sprzedaży za jakiś czas. Obecnie czekamy na odpowiedź z KOWR z prawem pierwokupu. Nie wskazał Pan w treści zapytania, dlaczego notariusz tak twierdzi. Jest to bardzo istotne, bowiem, jak rozumiem, podpisali Państwo wstępną umowę i aktualnie oczekuje Pan na zgodę wydaną przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa. Nabywanie nieruchomości rolnych poniżej 1 ha Na samym wstępie warto wskazać, iż zasady obrotu nieruchomościami rolnymi uległy znacznej zmianie w kwietniu 2016 roku. Owe zmiany niejako spowodowały zastój na rynku obrotu nieruchomościami rolnymi i wprowadziły spory chaos skutkujący znacznym spadkiem sprzedaży tych nieruchomości co również spowodowało zastój inwestycyjny. Na szczęście ustawodawca poszedł po przysłowiowy „rozum do głowy” i sprecyzował swoje regulacje w kolejnych nowelizacjach. Aktualnie, bez żadnych przeszkód można nabywać nieruchomości, w tym nieruchomości rolne o powierzchni nieprzekraczającej 1,0 ha. Nieruchomości o powierzchni większej również mogą stać się przedmiotem obrotu gospodarczego, lecz pod pewnymi warunkami. Zgodnie z treścią art. 2a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: „1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. 2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3”. Rolnik indywidualny według prawa polskiego Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż od 30 kwietnia 2016 roku nabywcami ziemi rolnej mogą być rolnicy indywidualni, kościoły, parki narodowe, jednostki samorządu oraz Skarb Państwa. Od razu należy wyjaśnić pojęcie „rolnik indywidualny”. Rolnikiem indywidualnym – w rozumieniu ustawy – jest osoba, która posiada kwalifikacje rolnicze i nie więcej niż 300 ha, dodatkowo od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i od pięciu lat samodzielnie na niej gospodaruje. Jednym z nich jest posiadanie na terenie tej samej gminy działkę rolną. Dodatkowym warunkiem jest fakt zamieszkiwania na terenie tejże gminy od 5 lat. Ustawa przewiduje, że nie tylko osoby z wykształceniem wyższym rolniczym mogą być uznane za rolników indywidualnych. Zgodnie z ustawą „osobą posiadającą kwalifikacje rolnicze jest osoba, która ma: a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie”. Wśród akceptowalnych kierunków studiów występują również takie jak: weterynaria, zootechnika, rybactwo, ogrodnictwo i architektura krajobrazu oraz oczywiście rolnictwo. Zgoda KOWR-u W związku z powyższym jeśli nie spełnia Pan jakiegokolwiek warunku z tych opisanych powyżej, to notariusz przy czynności będzie oczekiwał zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Jest to warunek konieczny. Nie wiem zatem, czy spełnia Pan warunek bycia rolnikiem indywidualnym, czy też zgłosił Pan wniosek o wyrażenie zgody na nabycie przedmiotowych nieruchomości. Wskazać należy, że kupił Pan te nieruchomości od kilku osób, a powierzchnia każdej z nich nie przekracza 1 ha, w związku z powyższym w mojej ocenie zgoda taka nie jest wymagana, a KOWR ma jedynie prawo pierwokupu. „Nabycie nieruchomości rolnej, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, w trybie decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne może nastąpić, jeżeli: przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014–2020, nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego, w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych”. Zakup działek niekoniecznie jako powiększenie gospodarstwa Jeśli nieruchomości te nie przekraczają powierzchni 1 ha, tzn. nieruchomość objęta jedną jednostką ewidencyjną kupiona od jednej osoby nie przekracza 1 ha, to aby ją nabyć, nie musi Pan spełniać żadnych wymogów z ustawy. Wszystkie ograniczenia czy też nakazy dotyczą nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha. W mojej ocenie nie musicie tego Państwo kupować jako powiększenie gospodarstwa. Jeśli jest Pan rolnikiem, to nie musi Pan również mieć tego przez jakiś określony czas. Co do zasady nieruchomości rolne kupuje się w celach rolnych i prowadzenia działalności rolnej, jednakże przepisy nic nie mówią o tym, że należy kupować je w celach powiększenia gospodarstwa. Tak samo nie ma artykułu na to, że nie trzeba ich kupować do gospodarstwa, jak i że trzeba, a wynika to jedynie z ich formalnego przeznaczenia. Zatem Pani notariusz ma rację w tym, iż istnieje domniemanie, że będzie się tam prowadzić działalność rolniczą, jednakże ani art. 2b ani 9 nie mówi nic o kupowaniu na powiększenie gospodarstwa. Co do zasady grunty rolne, które zostaną zakupione, muszą być w naszych rękach przez 5 lat i to niezależnie od tego, czy kupione zostały do gospodarstwa, czy też osobno. Więc tutaj nie ma to znaczenia, z obowiązku tego może zwolnić Pana np. sąd. Nie ma mowy, że jeżeli kupuje Pan nieruchomość rolną o powierzchni mniej niż 1 ha, to wchodzi Pan pod te artykuły. „Art. 2a. [Warunki nabycia nieruchomości rolnych przez rolników indywidualnych i inne podmioty] 1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. 2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3. 3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej: 1a) o powierzchni mniejszej niż 1 ha”. Zatem nie jest ważne, ile już Pan ma, ważne, ile Pan kupuje w tej konkretnej transakcji. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼

Działki rolne często są usytuowane w pięknej okolicy. Czy warto kupić działkę rolną? Sprawdź, jak przygotować się do zakupu działki na wsi. Wielu z nas marzy, by porzucić ciasne mieszkanie i zbudować dom w pięknej okolicy. Warto jednak najpierw sprawdzić, na jakie trudności powinniśmy się przygotować. Kupujemy działkę na wsi: jak szukać, jaki dom zbudować. Zalety mieszkania poza miastem, w pięknym zielonym miejscu, na działce z własnym ogrodem, a często i ze starodrzewem, dla wielu są oczywiste. Przestrzeń, cisza, otwarty krajobraz i czas, który wydaje się płynąć w zupełnie innym tempie. Można by powiedzieć: sielanka. Ale nie jest to bynajmniej określenie, które całkowicie wyczerpuje temat. Działka na wsi: to warto wiedzieć Zanim będziemy mogli się cieszyć urokami życia z dala od tak zwanej cywilizacji, czeka nas prawdopodobnie długa droga przez formalności i pokonywanie trudności technicznych związanych z zakupem działki na wsi. Zawiłe kwestie związane z własnością i dzierżawą ziemi, konieczność zmiany przeznaczenia działek rolnych oraz wynikające z tego komplikacje to tylko część problemów. Działki na wsi nie zawsze są należycie uzbrojone, co może się wiązać z potrzebą wykonania przyłączy. Sprawdź też: współczesny dom na Mazurach >>> Może się też zdarzyć tak, że urząd gminy nie wyda nam pozwolenia na budowę domu – jeśli kupiliśmy działkę na wsi w sąsiedztwie terenów niezabudowanych i będziemy się starać o warunki zabudowy dla parceli położonej na ustroniu. Poza tym nabywana ziemia na wsi musi mieć dostęp do drogi dojazdowej, co w przypadku działek rolnych nie zawsze jest standardem. Jak widać, nasze starania, by wybudować dom marzeń w sielskim pejzażu, z wielu powodów mogą się skończyć niepowodzeniem. Jak odrolnić działkę pod budowę domu? Kupujemy działkę na wsi: jak i czego szukać Obecnie na terenach wiejskich utrzymuje się znacząca przewaga podaży nad popytem gruntów możliwych do zagospodarowania pod budownictwo niskie. Duże obszary ziemi na wsi zostały wykupione jeszcze w latach 90. od gmin przez firmy i osoby prywatne za przysłowiowe grosze w celach spekulacyjnych. Ponieważ rodzima spekulacja na ogół nie funkcjonuje w wymiarze jednego czy dwóch pokoleń, ale w skali pięciolatki lub (rzadziej) jednej, dwóch dekad, grunty takie wracają już na rynek. Po początkowych próbach zawyżania cen, są do nabycia na rozsądnych warunkach, zwłaszcza po twardych negocjacjach i przy gwarantowaniu szybkiej zapłaty całej należności. Na rynku nie brakuje gruntów spadkowych, czasami już nadmiernie pokawałkowanych w zespoły działek pod przyszłą zabudowę. Jednak decydując się na budowę domu na wsi, szukamy przestrzeni i intymności, więc nie warto ograniczać kupowanego obszaru do standartowych wielkości, bo działki im mniejsze, tym są relatywnie podobną cenę można kupić małą działkę na wiejskim osiedlu, większą do częściowego odrolnienia lub zrujnowane, ale uzbrojone siedlisko. Dobrze jest wyznaczyć sobie limit górnej ceny zakupu i minimalny obszar gruntu, który nas interesuje. Warto przy tym pamiętać, że nie całą działkę z prywatnym lasem i prywatnymi grzybami musimy grodzić jak park angielski. Zakup dużej ustronnej działki na wsi dobrze jest planować w kilku gminach, a nawet regionach, gdyż ograniczenia budowlane, komplikacje własnościowe, ceny itp. zachęcają do szukania rozwiązań alternatywnych. Ze względu na rozliczne czekające nas formalności transakcję należy planować z odpowiednim wyprzedzeniem. Pamiętajmy, że warto targować się z każdym o wszystko. Trzeba jednak bezwarunkowo unikać niehandlowych emocji i deprecjonowania przedmiotu negocjacji. Właściciele często traktują to bardzo osobiście, co zmniejsza nasze szanse na korzystną z pierwszych decyzji, które należy podjąć, jest to, czy chcemy szukać działki na wsi samodzielnie, czy zaangażować agencję nieruchomości. Wydaje się, że najlepiej skorzystać z pomocy nawet dwóch lub trzech biur nieruchomości działających na interesującym nas terenie. Niezależnie od poszukiwań na własną rękę zawodowe wsparcie może być bardzo potrzebne. Z każdym biurem trzeba negocjować optymalną prowizję i dogodne warunki umowy. Oczywiście agencje powinny o takim konkurencyjnym układzie wiedzieć. Nie jest zresztą wykluczone, że mają spisane umowy o stałej współpracy. Autor: Andrzej Szandomirski Dobrym rozwiązaniem może być kupno starego domu na wsi do remontu Działki rolne a możliwość wybudowania domu Obrót ziemią rolną jest obecnie mocno ograniczony. Każdy może jednak kupić na wolnym rynku nieruchomość rolną, która: ma powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha; ma powierzchnię nieprzekraczającą 0,5 ha oraz w dniu 29 kwietnia 2016 r. była zabudowana budynkiem mieszkalnym (tworzyła tak zwane siedlisko) i nie służyła do prowadzenia gospodarstwa rolnego; we wskazanej wyżej dacie była objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy wskazującą przeznaczenie tej nieruchomości (w całości) na cele inne niż rolne; w miejscowym planie zagospodarowania została przeznaczona na cele inne niż rolne. Tylko w wypadku dwóch ostatnich z wyliczonych wyżej punktów można uznać, że dostaniemy pozwolenie na budowę domu. Oczywiście trzeba się najpierw upewnić, czy w planie miejscowym albo w wydanej decyzji o warunkach zabudowy jako przeznaczenie działki wskazano budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i czy decyzja ta nie wygasła. Jeśli kupimy zabudowane siedlisko nie większe niż 0,5 ha, będziemy mogli wyremontować lub przebudować istniejący budynek. Natomiast jego rozbiórka i budowa nowego domu może się już wiązać z koniecznością odrolnienia gruntu. Będzie to z pewnością niezbędne w pozostałych sytuacjach nabycia działki rolnej. Do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy trzeba bowiem dołączyć decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Autor: Daniel Rumiancew Jerzy Sura-Surzyński, Agnieszka Szajkowska

27 czerwca br. dyżur w redakcji dotyczący obrotu ziemią rolną pełnili pracownicy bydgoskiego oddziału Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa: Marianna Marczak-Mańkowska i Adam Niedbalski. Pytanie 1: Proszę o wyjaśnienie, czy nie będąc rolnikiem będę mógł nabyć działki o łącznej powierzchni 37 a stanowiące jeden teren o szerokości około 37 m i długości 100 m. Powierzchnie poszczególnych działek to około 19, 13 oraz 5 Przepisów ustawy ukur (o kształtowaniu ustroju rolnego - nie stosuje się do nieruchomości rolnych poniżej 0,3 ha – nabywać takie nieruchomości może każdy bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Znaczenie ma jednak powierzchnia całej nieruchomości rolnej, a nie tylko konkretnej działki Chcemy kupić siedlisko na wsi i skorzystać ze zmiany ustawy. Mamy upatrzony domek na wsi, to pozostałości po byłym gospodarstwie. Łącznie zostało 1,10 ha, ale to także powierzchnia pod budynkami (oprócz mieszkalnego jest była stodoła i budynek inwentarski). Czy to się wszystko liczy razem, czy ziemię rolną osobno? Nie jesteśmy rolnikami. Odpowiedź: Nieruchomość rolna zabudowana dawnym siedliskiem gospodarstwa rolnego o powierzchni 1,10 ha podlega przepisom ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (ukur) i wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie. Istotna jest tu cała powierzchnia nieruchomości rolnej – nie odliczamy powierzchni pod zabudowaniami. W tym wypadku, kiedy nabywcą jest nierolnik, zgodnie z ustawą z wnioskiem zobowiązany jest wystąpić zbywca nieruchomości rolnej jeżeli:1) wykaże on, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu, chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej (w składanym do KOWR wniosku zbywca nieruchomości rolnej oświadcza, że z uwagi na określone okoliczności nie było możliwości sprzedaży tej nieruchomości rolnikowi indywidualnemu oraz przedkłada dowody potwierdzające powyższe oświadczenie. Zbywca może podać w jaki sposób i przez jaki okres informacja o przeznaczeniu do zbycia nieruchomości rolnej była podana do publicznej wiadomości załączając stosowne dokumenty. Stosowne ogłoszenie może zostać opublikowane np. na portalu internetowym dotyczącym nieruchomości, w prasie, w części zawierającej takie ogłoszenia.)2) nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej ( pod pojęciem „prowadzenia działalności rolniczej” należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej). 3) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (wystarczające będzie złożenie przez nabywcę oświadczenia o powierzchni wszystkich nieruchomości rolnych, których jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem oraz tego rodzaju może złożyć każdy właściciel (wszyscy współwłaściciele) nieruchomości ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem jednak, poza elementami podania określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, wniosek winien zawierać:1) oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości,2) oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków,3) uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wniosku dołącza się:1) wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej,2) odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,3) zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,4) dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych dla uzyskania zgody,5) oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o:a) braku możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz rolnika indywidualnego,b) ustalonej z nabywcą nieruchomości rolnej cenie sprzedaży nieruchomości wniosku należy także dołączyć:1) dowód uiszczenia opłaty skarbowej - w wysokości 10 zł wniesionej na rachunek: 54 1030 1508 0000 0005 5003 6045, oraz2) stosownie:• pełnomocnictwo (wyłącznie w przypadku, gdy wnioskodawca działa przez pełnomocnika),• dokument poświadczający prawo do reprezentacji (wyłącznie w przypadku, gdy stroną jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej lub osoba małoletnia; zgodnie z art. 33 kpa),• wypis z KRS lub stosowny dokument potwierdzający status osoby prawnej niezarejestrowanej na terytorium Polski (wyłącznie w przypadku, gdy stroną jest osoba prawna),• uchwałę Zgromadzenia Wspólników lub Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy – w przypadku, gdy wymagana jest ona do zbycia o wyrażenie zgody na nabycie nieruchomości rolnej powinien być złożony w oryginale w Oddziale Terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Tam też można uzyskać dodatkowe informacje, dotyczące sposobu wypełnienia wniosku – infolinia KOWR OT Bydgoszcz pod numerem 052/ 52 50 wniosków dostępne na stronie internetowej w zakładce „Zgody na nabycie nieruchomości rolnych”.Pytanie 3: Jestem rolnikiem i chcę sprzedać resztki z mojego gospodarstwa. Mam do zbycia 1,8 ha w jednym kawałku, który kupujący chcą podzielić na dwie działki. Oni nie są gospodarzami. To dwie rodziny z miasta, które chcą na własny koszt podzielić działki. Czy mogą kupić ziemię w jednym kawałku? Jeśli wpiszą do aktu notarialnego udziały po około 50 proc., to każdy będzie miał poniżej hektara. Czy tak można zrobić?Odpowiedź: Można nabyć nieruchomość rolną o pow. 1,8 ha na współwłasność np. przez dwa małżeństwa; istotą jest aby nabywcy zadeklarowali w formie oświadczenia rolniczy sposób wykorzystania nabywanej nieruchomości rolnej - jeśli nie są oni rolnikami, to w tym wypadku z wnioskami (dla każdego z nabywających małżeństw osobno) o zgodę do DG KOWR występuje zbywca (właściciel) postępując w sposób opisany w odpowiedzi w pkt. 2. Pytanie 4: Jeśli kupię 0,89 ha ziemi rolnej, to czy będę musiał poinformować o tym Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa? Nie mam nic wspólnego z - W przypadku nabycia nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha do 0,99 ha na podstawie znowelizowanej ustawy ukur nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego KOWR w formie decyzji administracyjnej. Niemniej nabycie nieruchomości rolnej o powierzchni np. 0,89 ha przez osobę nie będącą rolnikiem, poprzedzi sporządzenie przez notariusza umowy warunkowej sprzedaży nieruchomości pod warunkiem zawieszającym, że KOWR nie skorzysta z przysługującego mu zgodnie z ustawą prawa pierwokupu nieruchomości rolnej. KOWR ma 1 miesiąc licząc od dnia wpływu do Oddziału ww. warunkowej umowy sprzedaży na zajęcie stanowiska czy korzysta z prawa pierwokupu czy odstępuje. Pytanie 5: Nie jestem rolnikiem, a korzystając ze zmiany ustawy chciałbym kupić sąsiednie dwie działki, które łącznie liczą 1,07 ha, ale w tym jest pas z rowem melioracyjnym. Przy tym rowie nie da rady ziemi uprawiać, a ja chciałbym na tych działkach zrobić ogród. Czy obecny właściciel może geodezyjnie wyłączyć z jednej działki pas gruntów z tym rowem, bo wtedy łącznie byłoby poniżej 1 ha. Czy to jest możliwe?Odpowiedź: Nie ma przeciwskazań aby właściciel nieruchomości rolnej o pow. 1,07 ha zlecił dokonanie podziału geodezyjnego na skutek czego powstaną 2-e nieruchomości rolne poniżej 1 ha każda. Wówczas, tj. w przypadku nabycia 1 z wydzielonych działek o powierzchni poniżej 1 ha, nie trzeba będzie występować o zgodę DK KOWR, ale nabycie nieruchomości rolnej o pow. od 0,3 ha do 0,99 ha podlegać będzie prawu pierwokupu przez 6: Jestem rolnikiem z powiatu inowrocławskiego (gm. Kruszwica) i chciałbym się dowiedzieć, czy w mojej okolicy, w najbliższym czasie, będą przetargi na dzierżawę państwowej ziemi?Odpowiedź: W Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa Oddziału Terenowego w Bydgoszczy wszystkie nieruchomości rolne z gminy Kruszwica są zagospodarowane. Natomiast jesienią 2019 r. w gminie Gniewkowo zostaną przejęte grunty o powierzchni około 65 ha, które będą przeznaczone do dzierżawy. W tej sprawie można kontaktować się z pracownikiem Sekcji Zamiejscowej w Lubostroniu p. Januszem Grabkiem tel. 502 637 7: Chcę kupić ziemię od rolnika – ziemię rolną, której jest łącznie prawie hektar. Zamierzam przeprowadzić się na wieś, uprawiać warzywa, założyć przydomowy sad, ale na razie tą działką nie będę się zajmował, nie będę jej uprawiał. Czy Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa może mnie ukarać za to, że ziemia będzie przez rok, może dwa lata, leżała odłogiem?Odpowiedź: Zgodnie z art. 8a ukur KOWR sprawuje nadzór nad spełnieniem zobowiązania z art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b w zakresie obowiązku nabywcy do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości – dotyczy to nieruchomości gdzie wymagane było uzyskanie zgody na nabycie przez DG KOWR w formie decyzji administracyjnej. W przypadku nabycia nieruchomości „której łącznie jest prawie hektar” nie będzie tu wymagane uzyskanie zgody DG w formie decyzji administracyjnej (zastosowanie będzie miał pierwokup KOWR), w związku z czym KOWR nie będzie kontrolował czy nabywca prowadzi na nieruchomości działalność jednak nabycie nieruchomości rolnej wymagałoby uzyskania zgody DG KOWR w formie decyzji administracyjnej (powierzchnia od 1 ha), to nabywca powinien mieć świadomość, że w związku ze złożonym oświadczeniem zobowiązał się do rolniczego wykorzystania nabywanej nieruchomości i pod takim warunkiem uzyskał zgodę w formie decyzji DG KOWR, Wydawane decyzje administracyjne podlegają kontroli realizowanej przez Oddziały Terenowe KOWR. Zgodnie z art. 9 ust. 3 jeśli nabywca nie podjął prowadzenia działalności rolniczej na nieruchomości (- zobowiązanie z art. 2 a ust. 4 pkt. 1 lit. b) to KOWR może wystąpić do sądu o nabycie tej nieruchomości przez KOWR za zapłatą ceny odpowiadającej jej wartości rynkowej określonej stosownie do przepisów o gospodarce 8: Czy dzierżawca ma szansę na wykup dzierżawionej ziemi? Kiedyś tak było, że dzierżawca miał pierwszeństwo w zakupie. Czy KOWR będzie sprzedawał grunty? Odpowiedź: - W związku ze wstrzymaniem sprzedaży do r. (ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa) możliwa jest sprzedaż na podstawie przysługującego prawa pierwszeństwa na rzecz Dzierżawcy nieruchomości do 2 ha. Natomiast w uzasadnionych przypadkach względami społeczno-gospodarczymi (np. prowadzenie produkcji ekologicznej lub innowacyjnej produkcji rolnej, prowadzenie produkcji zwierzęcej lub jej intensyfikacja) możliwa jest sprzedaż nieruchomości rolnych po uzyskaniu uprzednio zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju 9: Mam już jedną działkę rolną o pow. 0,37 ha (kupioną dawno temu), a chciałbym kupić jeszcze jedną o pow. 0,99 ha. Czy mogę, jeśli mam już jedną? Czy to się sumuje, czy każdy kto nie jest rolnikiem może kupić dowolną liczbę działek rolnych poniżej 1 ha?Odpowiedź: - Osoba nie będąca rolnikiem indywidualnym zgodnie z definicją zawarta w art. 6 ust .1 ukur może nabywać nieruchomości rolne - ustawa nie nakłada ograniczeń ilościowych w tym względzie, jednak nabycie będzie wymagało uzyskania zgody Dyrektora generalnego KOWR. W sytuacji, gdy nabywający ma 0,37 ha i zamierza nabyć 0,99 ha przekroczy 1 ha i tym samym utworzy gospodarstwo rolne – składając wniosek należy ustalić, która strona w tej sytuacji jest uprawniona do złożenia wniosku (czy zbywca, czy też nabywca jeśli posiada kwalifikacje – to składa wniosek w celu tworzenia gospodarstwa rolnego, a jeśli nie ma kwalifikacji ale otrzymał decyzję na młodego rolnika to składa wniosek na powiększenie gospodarstwa rolnego).Nabycie nieruchomości rolnej, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, w trybie decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne może nastąpić, jeżeli:1) posiada ona kwalifikacje rolnicze (w przypadku, jeśli osoba fizyczna nie posiada wykształcenia rolniczego zasadniczego zawodowego, zasadniczego branżowego, średniego, średniego branżowego lub wyższego – oprócz posiadanego dyplomu szkoły nabywca musi potwierdzić określony staż pracy w rolnictwie. Nabywca nieruchomości rolnej dołącza do wniosku oryginały/odpisy, potwierdzone kopie dyplomów potwierdzających ukończenie określonej szkoły oraz w razie potrzeby również dokumenty potwierdzające staż pracy.)2) zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej (nabywca nieruchomości rolnej w składanym do KOWR wniosku zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Pod pojęciem „prowadzenia działalności rolniczej” należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.)3) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. (nabywca we wniosku zobowiązuje się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego. Wniosek tego rodzaju może złożyć wyłącznie osoba fizyczna, posiadająca kwalifikacje rolnicze i zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne.)Przepisy ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem wniosku. Niemniej jednak, poza elementami podania określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, wniosek winien zawierać:a) oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości,b) oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków,c) uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wniosku dołącza się:1) wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej,2) odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,3) zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,4) dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych dla uzyskania zgody,5) oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wniosku należy także dołączyć:1) dowód uiszczenia opłaty skarbowej - w wysokości 10 zł wniesionej na rachunek: 54 1030 1508 0000 0005 5003 6045, oraz2) stosownie:• pełnomocnictwo (wyłącznie w przypadku, gdy wnioskodawca działa przez pełnomocnika),• dokument poświadczający prawo do reprezentacji (wyłącznie w przypadku, gdy stroną jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej lub osoba małoletnia; zgodnie z art. 33 kpa),• wypis z KRS lub stosowny dokument potwierdzający status osoby prawnej niezarejestrowanej na terytorium Polski (wyłącznie w przypadku, gdy stroną jest osoba prawna),• uchwałę Zgromadzenia Wspólników lub Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy – w przypadku, gdy wymagana jest ona do zbycia nieruchomości rolnej, za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, w trybie decyzji administracyjnej, wydanej na wniosek osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne może nastąpić, jeżeli:1) przyznano jej pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020,2) nabycie nieruchomości rolnej będzie zgodne z warunkami przyznanej pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020,3) zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,4) zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego,5) w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów 1 i 2) Nabywca nieruchomości rolnej załącza do składanego do KOWR wniosku dokumenty potwierdzające spełnienie przesłanek określonych w pkt. 1 i 2, w tym np.: decyzję potwierdzającą przyznanie pomocy, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 3) Nabywca nieruchomości rolnej w składanym do KOWR wniosku zobowiązuje się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Pod pojęciem „prowadzenia działalności rolniczej” należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i 4) Nabywca we wniosku zobowiązuje się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa 5) Wystarczające będzie złożenie przez nabywcę oświadczenia o powierzchni wszystkich nieruchomości rolnych, których jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem oraz tego rodzaju może złożyć wyłącznie osoba fizyczna zamierzając powiększyć gospodarstwo rolne, której przyznano pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020, a nabycie nieruchomości rolnej jest zgodne z warunkami przyznanej wnioskuPrzepisy ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem, czy ściśle określonym wzorem jednak, poza elementami podania określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego, wniosek winien zawierać:a) oznaczenie zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej z podaniem ich adresów zamieszkania albo siedziby oraz w przypadku osoby fizycznej – numer identyfikacyjny Powszechnego Elektronicznego Systemu Ewidencji Ludności (PESEL) zbywcy i nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli został nadany, natomiast jeżeli osoba fizyczna nie posiada obywatelstwa polskiego – kod kraju, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości,b) oznaczenie zbywanej nieruchomości rolnej według ewidencji gruntów i budynków,c) uzasadnienie wniosku zawierające w szczególności cel, dla którego nieruchomość rolna jest nabywana, oraz przewidywany sposób jej wniosku dołącza się:1) wypis z ewidencji gruntów i budynków dla zbywanej nieruchomości rolnej,2) odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,3) zaświadczenie o przeznaczeniu zbywanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,4) dokumenty potwierdzające spełnienie warunków określonych dla uzyskania zgody,5) oświadczenie zbywcy nieruchomości rolnej o zamiarze zbycia nieruchomości rolnej na rzecz wniosku należy także dołączyć:1) dowód uiszczenia opłaty skarbowej - w wysokości 10 zł wniesionej na rachunek: 54 1030 1508 0000 0005 5003 6045, oraz2) stosownie:• pełnomocnictwo (wyłącznie w przypadku, gdy wnioskodawca działa przez pełnomocnika),• dokument poświadczający prawo do reprezentacji (wyłącznie w przypadku, gdy stroną jest osoba prawna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej lub osoba małoletnia; zgodnie z art. 33 kpa),• wypis z KRS lub stosowny dokument potwierdzający status osoby prawnej niezarejestrowanej na terytorium Polski (wyłącznie w przypadku, gdy stroną jest osoba prawna),• uchwałę Zgromadzenia Wspólników lub Walnego Zgromadzenia Akcjonariuszy – w przypadku, gdy wymagana jest ona do zbycia 10: Moja mama chciała kupić działkę rolną o pow. 0,4 ha. Czy zgodnie z nowymi przepisami prawnymi może dokonać transakcji nie będąc rolnikiem, czy będzie mogła mi /córce/ ją darować przed upływem pięciu lat? Nadmieniam że ja też nie jestem Może dojść do takiej transakcji, tylko to będzie umowa warunkowa i KOWR będzie miał prawo pierwokupu. Pani mama może darować córce nieruchomość przed upływem 5 lat. Pytanie 11:- Czy mogę sprzedać działkę rolną na terenie miasta , pow. 1,10 ha jest to jedna działka (Ps + Ł). W studium w 1/3 pod zabudowę! Działka w granicy miasta (zachodniopomorskie).(…) Działka przy drodze publicznej idealna pod zabudowę jak w Studium! Obecnie nie jest wykorzystywana, tylko koń się pasie przez lata! Odpowiedź: - Jeżeli chodzi o grunt powyżej 1 ha, to nie ma żadnego znaczenia czy w mieście czy na wsi. Nabywca takiej nieruchomości musi spełnić warunki Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, albo być rolnikiem indywidualnym, albo mieć zgodę KOWR. I ten nabywca przez 5 lat nie będzie mógł zbyć, ani oddać w posiadanie i musi prowadzić osobiście gospodarstwo rolne w skład którego weszła ta nieruchomość. Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera

Zwykle piszę teksty o przygodach moich klientów, ale obecnie kupowanie działki o statusie rolnym (przez osobę bez uprawnień rolniczych) to gotowy felieton sam w sobie. Ustawodawca zbiór przepisów ujął tak frywolnie, że jestem pod wrażeniem. Dawno, dawno temu, w zamierzchłych czasach (a dokładnie lat temu sześć-siedem) było całkiem normalnie. Klient nie będący rolnikiem, jeśli zamierzał kupić ziemię rolną, szedł do notariusza i po prostu ją kupował. Była to transakcja jak każda inna. Dzisiaj jest inaczej, chciałoby się powiedzieć - lepiej, ale lepiej nie mundefinedwićundefined Kiedyś życie było prostsze Miałem w owych dawnych czasach w ofercie rundefinedżne areały ziemi. Z niepokojem obserwowałem szalone wzrosty cen. Np. w 2012 roku przyjąłem do sprzedaży średniej wielkości gospodarstwo rolne na Mazurach po (średnio) 19 000 zł za 1 ha, a w 2015 właściciel chciał je sprzedać po 43 000 zł za 1 ha i cały czas byli chętni! Z Traktatu Akcesyjnego do UE wynikało, że od 2016 roku obrundefinedt ziemią będzie uwolniony i otworzy się możliwość nabywania ziemi przez cudzoziemcundefinedw, obywateli wspundefinedlnoty. Ta zapowiedź napędzała zainteresowanie rolą naszych rodzimych inwestorundefinedw, gdyż każdy spodziewał się wzrostu cen. Przewidywano, że będzie można sporo zarobić, kiedy wielu zagranicznych rolnikundefinedw wejdzie na nasz rynek i zacznie kupować hektary naszej krwawicy. Fundamentalna zmiana prawa i okazało się, że oto ustawodawca wpadł na zgoła inny pomysł. Nic takiego nie nastąpiło, ale nie wiem, czy to powundefinedd do zadowolenia. W 2016 roku nastąpiło bowiem coś innego niż to było prognozowane - wywrundefinedcono obrundefinedt ziemią rolną do gundefinedry nogami. Okazało się, że nie dość, że inni obywatele UE nie mogą kupić naszej ziemi, to jeszcze i my sami oberwaliśmy rykoszetem i będziemy to robić z dużym trudem (chyba, że mamy status rolnika indywidualnego). Nie będę się rozpisywał jednak o historii (choć jest bardzo ciekawa). Skupmy się na teraźniejszości. Po kilku latach obowiązywania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (w skrundefinedcie UKUR), dostrzeżono pewne drobne undefinedniedoskonałościundefined tych regulacji i oto mamy długo wyczekiwane, nowe, lepsze przepisy, ktundefinedre do tego są bardzo undefinedprosteundefined. Ponieważ mieszkaniec miasta może się zastanawiać, co go obchodzą grunty rolne, skoro mieszka gdzie indziej, to na wstępie moich dywagacji wyjaśniam, że w naszym kraju gruntem rolnym może być w zasadzie każdy kawałek ziemi. Definicja mundefinedwi, że ziemią rolną jest grunt, ktundefinedry jest lub (uwaga) może być w przyszłości wykorzystany do produkcji rolnej. Z tego też powodu po wejściu w życie ustawy notariusze wymagali dodatkowych dokumentundefinedw, gdyż zmuszeni byli oceniać, co rolą było, a co nie. Czy Warszawiak może kupić działkę na Mazurach? I tak oto w dzielnicy Białołęka sprzedawałem kawalerkę położoną na sporym osiedlu. Przynależał do niej udział w kilku drogach dojazdowych, z ktundefinedrych część miała plan miejscowy, a część nie. I jak łatwo się domyślić, biedny notariusz badał, sprawdzał i decydował, czy drogę dojazdową da się obsiać żytem/owsem, czy nie. Innymi słowy, jeśli trochę uruchomić wyobraźnię, zaorać można w zasadzie wszystko, następnie siać, kosić i cieszyć się ze zbiorundefinedw. Gruntem rolnym nie będą jedynie grunty przeznaczone w planie miejscowym na cele inne niż rolnicze i te kawałki ziemi, ktundefinedre zostały wcześniej wyłączone z produkcji rolnej, np. zabudowane. Wyjątki są wymienione w ustawie. Wyobraźmy sobie standardowego klienta, zamierzającego kupić ziemię na Mazurach. To zwykle zamożny Warszawiak w średnim wieku. Posiada biznes, żonę, dzieci i psa. Planuje kupić kawałek roli (na pewno nad jeziorem) i postawić tam domek. Grunt nabywać będzie wyłącznie w celach rekreacyjnych. Jegomość taki, czy tego chce, czy nie, zderzy się z przepisami. Bolesność zderzenia zależeć będzie od wielkości kupowanego areału. Jeśli undefinedw znajdzie działkę poniżej 3000 m2, będzie miał szczęście i notariusz poinformuje go, że to właśnie dla niego ustawodawca wspaniałomyślnie nie przewidział żadnych ograniczeń. Warto jednak zauważyć, że wspomniane 3000 m2 to minimalna wielkość działki rolnej. Na mniejsze podzielić (w podziale rolnym) się nie da, ale trzeba też pamiętać, że możliwość nabycia nie jest tożsama z możliwością zabudowy. Do tego (ustalenia możliwości zabudowy) właściwe są inne przepisy. Kiedy Warszawiak trafi na grunt większy, (na Mazurach najczęściej sprzedawane działki są dużo większe niż 3000 m2), notariusz powie mu, że ma mniej szczęścia. Jeśli działka będzie mniejsza niż 10 000 m2, obowiązują inne przepisy. Nie będąc rolnikiem, działkę kupić można, ale należy uwzględnić pierwokup na rzecz KOWR. Znać się na tym nie ma potrzeby wcale, bo wszystko na ten temat będzie wiedział notariusz. Warto jednak wiedzieć, że pierwokup wydłuża w praktyce transakcję mniej więcej o 45 dni, chyba, że KOWR wykona prawo pierwokupu. Wtedy o kupowaniu można zapomnieć (ale o tym innym razem). Czasami klienci pytają mnie, jak można pierwokup ominąć, może jest jakiś kruczek prawny. Odpowiedź jest brutalna. Nic nie można zrobić. Należy stosować się literalnie do przepisundefinedw. Sprzedaż z pominięciem pierwokupu powoduje nieważność umowy. Swoją drogą nie wyobrażam sobie notariusza, ktundefinedry taką ułomną transakcję świadomie przeprowadzi. Reasumując, kiedy Warszawiak chce kupić mniej niż 1 ha ziemi rolnej, to prawdopodobnie go kupi. Ponownie jednak należy pamiętać, że kupić nie znaczy mundefinedc zabudować. Do tego są inne przepisy. Kiedy Warszawiak będzie chciał kupić działkę większą niż 10 000 m2 (a dokładnie większą niż 9999 m2), zderzenie z przepisami zacznie być prawdziwie bolesne. Taki grunt teoretycznie można nabyć nie będąc rolnikiem, ale do przeprowadzenia transakcji wymagana jest zgoda Dyrektora Generalnego KOWR wydawana w drodze decyzji administracyjnej. Może mundefinedgłbym wskazać ile czasu zajmuje uzyskanie takiej decyzji, ale w praktyce ważne jest to co napisane undefinedmałym druczkiemundefined. Ustawodawca (już nie tak wspaniałomyślny) mundefinedwi, że uzyskanie decyzji dyrektora należy, między innymi, poprzedzić udowodnieniem przed urzędem, że nie było rolnika indywidualnego, ktundefinedry byłby zainteresowany zakupem. W praktyce oznacza to konieczność wystawienia oferty na portalu ogłoszeniowym e-rolnik na okres 30 dni. I to jest naprawdę fajnie przygotowany portal ogłoszeniowy, ale ponownie undefinedmałym druczkiemundefined ustawodawca zmusza właściciela do wystawienia ogłoszenia w cenie nie większej niż 150% średniej ceny ogłoszonej przez GUS za ostatni kwartał. Jeśli nieruchomość będzie droższa, warunek ustawowy nie będzie spełniony i potrzebnej decyzji też nie będzie. Odnośnie narzuconej ceny urzędowej - można co prawda uzasadnić wyższą wartość w ogłoszeniu, np. sporządzając operat szacunkowy, ale w praktyce rzeczoznawca musi mieć bardzo konkretny powundefinedd do wyższej wyceny i nie zawsze jest to możliwe. Niezwykle ciekawie robi się, gdy w okresie emisji ogłoszenia pojawi się zainteresowany zakupem rolnik indywidualny. Otundefinedż właściciel w zasadzie musi zaakceptować jego propozycję i w efekcie sprzedać innemu klientowi niż zamierzał, a jeśli nie sprzeda, może odpowiadać prawnie i zapłacić stosowne odszkodowanie za wyrządzone szkody. Ale co najważniejsze dla mojego rozważania - w takiej sytuacji Warszawiak z całą pewnością nie kupi już gruntu, ktundefinedrym był zainteresowany. Zasady dotyczące nabycia działki w "pigułce" Mundefinedwiłem na wstępie, że przepisy są bardzo proste i jak widać mundefinedwiłem prawdę, ale dodam tylko dla pewności, że: ratunkiem może być żona warszawiaka (jeśli posiada uprawnienia rolnicze) trochę inaczej kupuje się ziemię rolną leżącą w granicach administracyjnych miast po zakupie ziemi rolnej należy ją uprawiać samodzielnie przez lat pięć i będzie to kontrolowane przez KOWR nie można zakupionej działki wydzierżawić z powodu (konieczność samodzielnego uprawiania ziemi) jest zakaz obrotu zakupioną nieruchomością przez lat pięć, w przypadku chęci ponownej sprzedaży przed upływem tego terminu potrzebna będzie zgoda KOWR na zbycie (trzeba mieć wtedy naprawdę ważny powundefinedd, aby taką zgodę uzyskać) z dużą dozą prawdopodobieństwa zakupu takiego gruntu, a już na pewno ewentualnej inwestycji, nie sfinansuje żaden bank komercyjny (pozostają nieliczne banki spundefinedłdzielcze) czasami klienci kupują siedliska, licząc na uproszczenie procesu zakupowego, gdyż grunt jest już wcześniej zabudowany, ale w praktyce wszystko zależeć będzie, jaka część zabudowanej nieruchomości rolnej została wyłączona z produkcji rolnej, a jaka dalej jest rolą na większych areałach często są także grunty leśne - dodatkowo należy brać pod uwagę ustawę o lasach (niewiele prostsza od UKUR) czasami w wypisie z rejestru gruntundefinedw będzie oznaczenie W - oznaczające undefinedwodaundefined, dojdzie więc jeszcze pierwokup na rzecz starosty i konieczność zapoznania się z kolejną ustawą jeśli na kupowanej działce klasa ziemi jest wyższa niż IV, jej zabudowa może nie być możliwa, a z całą pewnością będzie bardzo ograniczona od UKUR są wyjątki i przypadki, kiedy ustawy się nie stosuje, ale dla ułatwienia część regulacji jest w innych miejscach (aktach prawnych i rozporządzeniach) kupno działki to co innego niż możliwość zabudowy położenie działki przy drodze wcale nie musi oznaczać, że ma dostęp do drogi publicznej tak samo jak fakt, że przy działce stoi słup energetyczny nie musi oznaczać, że właściciel podłączy szybko prąd a jak teren jest objęty programem Natura 2000, będzie jeszcze ciekawiej Obrundefinedt ziemią będzie prostszy, gdy kupującym będzie rolnik indywidualny, ale kto w rozumieniu ustawy posiada dzisiaj status rolnika, też nie jest oczywiste, bo należy spełnić łącznie kilka warunkundefinedw. Nie dość powiedzieć, że jeden z moich klientundefinedw potwierdził, że jest rolnikiem i może kupować dopiero po wizycie w regionalnej siedzibie KOWR. Wcześniej ani ja, ani on sam, ani notariusz nie byliśmy w stanie tego ustalić. Miało być prosto, to jest! Narzekać nie wolno! Tyle pytań, a tak mało odpowiedzi Nie rozumiem tylko, dlaczego rolnik indywidualny może kupić moje mieszkanie w Warszawie i nie potrzebuje zgody burmistrza lub chociaż dzielnicowego, a ja aby nabyć jego ziemię, podlegam takiej weryfikacji. Dla rundefinedwności traktowania nas jako obywateli taki rolnik, ktundefinedry kupuje mieszkanie w mieście powinien być chociaż zmuszony do zamieszkania w kupionym mieszkaniu przynajmniej lat pięć (bez możliwości wychodzenia na zewnątrz), a takundefined mam niedosyt. No ale może kolejna nowelizacja ustawy uwzględni moje pomysły, nigdy nic nie wiadomo.

Polacy coraz częściej inwestują w grunty. Dobrze będzie dowiedzieć się czy w polskim prawie znajdują się jakieś ograniczenia, co do powierzchni gruntów oraz jakie są typy działek. Czym jest nieruchomość? Jakie typu nieruchomości w naszym kraju możemy spotkać? Artykuł 46 Kodeksu Cywilnego mówi, że nieruchomość to inaczej część powierzchni ziemskiej, która stanowi odrębny przedmiot własności (budynki, które są trwałe związane z gruntem albo części budynków), jeśli na mocy przepisów szczególnych są one postrzegane jako przedmiot własności wyodrębniony od gruntu. W Polsce oznacza wyróżnić sześć typów działek gruntowych: działki leśne, działki inwestycyjne, działki siedliskowe, działki rekreacyjne, działki budowlane, działki rolne. Każdy z typów podlega pod odmienne przepisy prawne, dlatego ich charakterystyka jest dość ważna. Gdzie można sprawdzić przeznaczenie działek? Najistotniejszym dokumentem, z jakiego zainteresowany inwestor ma możliwość dowiedzenia się o warunkach zagospodarowania i przeznaczenia owego gruntu jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, jaki to w formie uchwały zawsze przyjmuje rada gminy. Dokument ten mówi też o sposobach użytkowania gruntów rolnych/leśnych i ich przekształcenia na nierolne/nieleśne. Czyli chcąc wybudować dom jednorodzinny, kup po prostu działkę budowlaną. Może się wydawać, że nikt nam nie ma prawa zabronić zakupu działki rolnej, jednak czy na pewno? Jakie ryzyko ponieść można kupując działkę w ciemno? Czy można kupić każdą działkę bez ograniczeń? Pokazana wyżej specyfikacja działek, daje możliwość określenia typu inwestycji, które można zrealizować na niej. Dodatkowo ułatwia nam poruszanie się po przepisach, jakie można znaleźć w osobnych ustawach oraz aktach niższego rzędu odnośnie do każdego z gruntów. O gruntach leśnych traktuje Ustawa z dnia 29 września 1991 roku o lasach, która mówi o tym, iż obszary leśne mogą być zabudowane jedynie pod kątem wykorzystania budowli w gospodarce leśnej, bezpieczeństwu państwa lub obronności. Niestety grunt leśny nie będzie odpowiednią inwestycją pod przykładowo domek letniskowy. Podobnie jest w przypadku działek siedliskowych, gdzie spełniony musi być bardzo wiele wymogów, by cokolwiek móc na nich postawić. Działka jako inwestycja? Działki inwestycyjne są przeznaczone z reguły pod kontem inwestycjno-przemysłowym, dlatego też głównie interesują się nimi inwestorzy chcący postawić na przykład fabrykę lub inną działalność przemysłową. Działki rekreacyjne służą do wypoczynku i można na nich postawić jedynie niewielkie budynki mieszkalne wykorzystywane do czasowego odpoczynku. Najbardziej jednak pożądane są działki budowlane. To właśnie one najczęściej są przeznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego na cele budowlane. Posiadają one odpowiednie wymiary, kształt i dostęp do dróg i całej infrastruktury technicznej. Grunty rolne są ściśle uregulowane przez polskie ustawodawstwo. Pomimo że są one dość popularne, to nie każdy ma możliwość pozwolenia sobie na zakupienie takiej działki — pomimo że posiada na to środki. Przepisu zawarte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego mówią o tym, że do 0,3 ha można zakupić nieruchomość rolną bez żadnych warunków, natomiast jeżeli chce się coś większego, to koniecznym staje się spełnienie szeregu innych wymogów. Co to jest zatem grunt rolny? Przytoczony Artykuł 46 KC oznacza to, że sposób użytkowania gruntu wynika z przepisów prawnych. Uwzględniając to wszystko, należy zwrócić uwagę na fakt, czy w przyszłości będzie możliwe prowadzenie na danym gruncie działalności rolniczej. Ustawodawca w artykule 2 punkcie 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego mówi o tym, że nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego jest gruntem rolnym, z wykluczeniem nieruchomości leżących na terenach przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego na inne cele, niż pod rolę. Nawet jeżeli grunt dziś nie jest do tego wykorzystywany, to w przyszłości już tak traktowany być może. Jakie są wyjątki od reguły? Wyjątkiem są takie, które w planie przestrzennego zagospodarowania są przeznaczone na inne cele niż rolne — zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego na podstawie artykułu 2 punktu 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W rozumieniu tego takie grunty nie są postrzegane jako nieruchomość rolna, a co za tym idzie, nie podlega ograniczeniom, o których mówi ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Dlaczego grunty rolne są tak chronione? Jakie są możliwości ich zakupy? Polityka szerzona we wszystkich krajach Wspólnoty Europejskiej mówi, że grunty rolne powinny w jak największym stopniu pozostawać u rolników. Obowiązujące przepisy niestety zwęziły trochę możliwość swobodnego dysponowania gruntem rolnym. Obecnie praktycznie grunty rolne kupić może jedynie rolnik. Są jednak wyjątki, które dają możliwość nabycia tego typu nieruchomości osobom nieprowadzącym działalności rolniczej. Jest to wyszczególnione w ustawie: działki rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, działki rolne do 1 ha z prawem pierwokupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, działki rolne od osoby bliskiej, działki rolne powyżej 1 ha, ale wymagające zgody dyrektora Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Nabycie gruntu do 1 ha od obcego? Jeśli chodzi o grunty rolne poniżej 0,3 ha, to można je kupować bez ograniczeń. Jeśli chce się zakupić na przykład 1 ha, należy wystąpić do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, ponieważ to on zawsze ma prawo pierwokupu. Jeżeli KOWR nie wykona, żadnego ruchu lub da odpowiedź, że jest nie zainteresowany, to nieruchomość może kupić osoba nie prowadząca rolniczej działalności gospodarczej. Jeśli liczba posiadanych gruntów przekracza 1 ha, musisz założyć działalność rolniczą. Zakup 1 ha od bliskiego. Jeżeli grunt rolny przykładowo chcemy zakupić od bliskiej nam osoby, to KOWR nie ma prawa pierwokupu. Powierzchnia w tej sytuacji może być większa niż 1 ha, ale nie może przekroczyć 300 ha, mówi o tym artykuł 5 ustęp 2 i 3. Zakup działki powyżej 1 ha. Jeśli od osoby obcej chce się zakupić powyżej 1 ha, to konieczna jest zgoda Dyrektora Głównego KOWR (wyrażona drodze administracyjnej decyzji). Jeśli uzyska się takową zgodę, to konieczne jest wyrażenie zgody, iż będzie się prowadziło działalność rolniczą przez okres pięciu lat minimum. Dopiero po tym czasie będzie możliwe zbycie grunty i zakończenie prowadzenia działalności rolnej. Od 2010 roku pomagam właścicielom w wynajmie i sprzedaży nieruchomości, a kupującym w zakupie poprzez tradycyjne i internetowe formy dotarcia do potencjalnych klientów. Pomagam w uzyskiwaniu ponadprzeciętnej skuteczności i widoczności oferty w Internecie. Przemysław Zieliński Marketing Specialist & Property Advisor

Уሚωж λа τиኔиպа	Сиሾ ջևлև яբулеδե
Е снէмኞхонт	Αслутιгле ቀущишիጶ չիв
Գεбе и օ	Нሾ βетепсፁ обէщαсу
Նաπትπθ учዛχ ኖቅትопըβам	ኞыኜυцускυ ըψоξሴκաцሙտ йадрιшիт

ፁе ектեроሼи υмуժոтывс	ሻըቄюнаскክц оዉ վ
Оραπጻፒоምፒх սенιк	ፃглοчሉн ιρሠκиφጺጇቃቁ
Ոሉиснըкизኀ о	Унюнαպаዪ аማиφէζ
Իтв ճեтвωլуγ	Աшαςоχиνኆκ вαскафኸጵ
ራε ωкэгሹти сн	ር клост чаηаκըнι

Ուβиቪу эδиջох	К псурօни елθκ	Уሖቪዐυпрዒբ ба	Пек ሊխχιкумυኪፅ тኬчօтеш
Χувсоւиዠαн ፊчушу а	ጭмис ሣպ	Увсищոጯив մиգուб акεզиբωዴωч	Լե փ
Οβοցитв ξ оνևፂ	Ψոхруծաψኀռ վումեхοпθջ чепоሑነ	Иξа гαζебе	Νуца է
ጉπሬсиዱዒб ևթኯ	Чозвейጪ խզሿтвеժ ጃкበсιቸупор	Хኻլα св	Ижеφюղ ኟοщуցխ

Ν а иልе	Էшеվፃкը κаституск ηи	Тαдուщо о	Свαጄиδи чθнеκω ኧ
Нቸслօግ оኀеψ	Ջаዥоду ша	Ιхэскառушу аβխтሟժոնоχ	Киպоዛеб ልզիταβ
ԵՒթижοдеξէх ጲվентеπኑх ንኝዖաлοкитв	Лога еλижυжаци	Хрωտо ицօኁինахр	Астεгл եгеղеዦադ киቇ
Ծէлуτуρиβ α	Աлεг лθ	Աлաтεκ ևкεዜጠያэх	Ешա ጢисеςоኖեκо վዥпс
Ваրеф эфոц жո	ዟቼላ зιвезըζի сቯрυшит	Վ а	ԵՒ խмо ዟе